Taux fixe ou variable : comment choisir votre taux prêt hypothécaire

La stabilité des paiements et le coût global dépendent du taux prêt hypothécaire que vous choisissez. Ce guide est spécifique à la Belgique et explique les concepts de taux fixe et variable, les facteurs locaux qui influencent les taux et comment utiliser efficacement un simulateur.

1. Taux fixe ou variable — Concepts et impact

• Le taux prêt hypothécaire reste constant pendant toute la durée du prêt, ce qui maximise la stabilité du budget.
• Taux variable : le taux est indexé (par exemple sur l'Euribor) et les structures standard sont 1/1/1, 3/3/3 ou 5/5/5. Cela signifie que le paiement peut être ajusté à des dates de révision, souvent avec des restrictions contractuelles et des planchers de couverture.
• Marge bancaire : l'indice est ajouté par les prêteurs avec leur marge. Le taux final est basé sur votre profil, tel que vos revenus et vos dettes actuelles, ainsi que sur le ratio prêt/valeur (LTV) du bien immobilier.

1. Quels sont les facteurs qui influencent les taux prêt hypothécaires belges ?

• Marchés : les prix des simulation crédit hypothécaire belge dépendent en grande partie des marchés Euribor et IRS (Interest Rate Swap) en euros, qui sont eux-mêmes influencés par la Banque centrale européenne (BCE) et les prévisions générales en matière d'inflation.
• Risque et LTV : plus le LTV est élevé (c'est-à-dire plus l'apport personnel est faible), plus le taux hypothécaire sera probablement bas, car cela signifie un risque plus important pour le prêteur.
• Concurrence : l'intensité de la concurrence entre les banques en Belgique peut également influencer les prix, car les banques belges ont tendance à proposer des prix plus agressifs pour certaines catégories d'emprunteurs.

1. Études de cas (à titre indicatif)

• Cas A - Taux prêt hypothécaire fixe : Demande de prêt de 250 000 euros à un taux nominal de 4,20 % sur 25 ans, votre mensualité s'élèverait à environ 1 347,36 euros. Le coût total pendant la durée du prêt serait d'environ 404 206,74 euros (hors frais et assurance).
• Cas B - Taux variable : une alternative serait un taux variable pour le même montant et la même durée de prêt, initialement plus bas avec des plafonds et des planchers. Le coût final nécessiterait une révision future du taux, qui peut être calculée à l'aide d'un simulateur de prêt hypothécaire.

1. Choix pragmatique : 3 vérifications rapides

• Tolérance aux augmentations de paiement : si une augmentation de 10 à 15 % de votre paiement mensuel habituel risquerait de trop grever votre budget, alors un taux fixe est l'option la moins risquée.
• Horizon : un taux variable plafonné est plus avantageux pour vous si vous avez l'intention de vendre le bien immobilier ou de refinancer le prêt dans quelques années.
• Stabilité des revenus : un taux fixe vous offre une plus grande tranquillité d'esprit lorsque vos revenus ont tendance à fluctuer ou sont moins prévisibles.

1. Foire aux questions (FAQ)

Q1. Puis-je convertir un taux variable en taux fixe ? 

Oui, le refinancement peut être une option, mais cela entraînera des frais supplémentaires.

Q2. Qu'est-ce que 1/1/1 par rapport à 3/3/3 ? 

Il s'agit de la fréquence des révisions. Un taux hypothécaire de 1/1/1 permet une révision annuelle, tandis que le taux 3/3/3 est révisé tous les trois ans.

Q3. Le ratio prêt/valeur (LTV) influence-t-il le prix ? 

Oui, car il s'agit d'un des facteurs déterminants dans l'évaluation des risques effectuée par le prêteur.

Q4. Une assurance crédit hypothécaire est-elle obligatoire ? 

Cela dépend du prêteur concerné et de votre situation particulière.

1. Glossaire

• Euribor : Le taux interbancaire offert en euros, ou Euroibor, est un taux de référence appliqué sur le marché monétaire européen.
• IRS (swap) : Il s'agit d'un swap de taux d'intérêt, un instrument financier utilisé par les banques à des fins de couverture, qui influe sur le prix des prêts hypothécaires.
• LTV : Loan-to-value ratio, ratio entre le montant emprunté et la valeur du bien immobilier.
• APR (TAEG) : Annual Percentage Rate, coût du crédit en ligne exprimé en pourcentage annuel.